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Check-list : les étapes à suivre avant l’achat d’un bien immobilier

18 décembre 2018

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Check-list : les étapes à suivre avant l’achat d’un bien immobilier

Comment devient-on propriétaire ? Entre la phase de recherche et la remise des clés de votre nouveau logement, plusieurs mois s’écoulent durant lesquels votre projet immobilier se concrétise jour après jour. Comment procéder, étape par étape ?

1-Déterminer son projet immobilier

Maison ou appartement, neuf ou ancien, superficie, emplacement… Avant de vous lancer dans la quête du bien idéal, définissez vos futurs besoins : transports, stationnement, commerces, école à proximité ? Possibilité d’agrandir ou de modifier le logement ? …

2-Définir son budget

  • Disposez-vous d’un apport personnel suffisant ? Les banques demandent généralement que l’apport personnel couvre au minimum 10 % du montant de l’achat immobilier. En pratique, les apports personnels représentent entre 20 % et 30% de ce montant et permettent aux acquéreurs de bénéficier de meilleures conditions d’emprunt auprès de la banque.
    Le saviez-vous ? Les prêts « aidés » peuvent être considérés comme apport personnel : Prêt à taux zéro (PTZ), prêt conventionné (PC), prêt à l’accession sociale (PAS), prêt Action logement ou encore Prêt épargne-logement (PEL).
  • Combien devez-vous emprunter pour compléter votre financement ?
    Quelle est votre capacité d’endettement ? Celle-ci ne doit généralement pas dépasser 33 % de vos revenus nets.
  • Étudier les possibilités d’aide au financement.
    Si vous faites l’acquisition d’un logement ancien, situé en zone « tendue » (zone 3), en ayant eu recours à un prêt conventionné (PC) ou à un prêt à l’accession sociale (PAS) conclu entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2020, il vous est possible, sous conditions, de bénéficier d’allocations logement : APL, ALF, ALS…

3-Anticiper les frais annexes

Au-delà du prix de vente, l’achat d’un logement comprend des frais supplémentaires à ne pas négliger pour bien évaluer son budget :

  • éventuels frais de dossier à la banque ou chez le courtier en crédit ;
  • coût de l’emprunt (intérêts, assurance de prêt) ;
  • frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf) ;
  • remboursement (proratisé en fonction de la date d’achat sur l’année civile en cours) à l’ancien propriétaire, via le notaire, de la taxe foncière et des charges de copropriété déjà réglées…

4-Ne négliger aucun détail

Un bien immobilier satisfait tous vos critères ? Avant de faire une offre, renseignez-vous auprès de votre notaire pour connaître les projets d’aménagement prévus aux alentours dans le cadre du PLU (Plan Local d’Urbanisme). En cas de copropriété, vérifiez si d’importants travaux sont à prévoir (ravalement, rénovation…).

5-Faire une offre d’achat

Elle n’est pas obligatoire, mais elle permet de réserver la vente si elle est au niveau du prix demandé par le vendeur, ou d’engager la négociation si elle lui est inférieure. Elle se fait directement auprès du vendeur ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

6-Choisir son notaire

Vous pouvez choisir votre notaire sur les conseils de vos proches ou en effectuant une recherche sur le site Notaires.fr. À savoir : chaque partie est libre de choisir son propre notaire, acquéreur comme vendeur. Et pas d’inquiétude : cela n’engendre pas de frais supplémentaires.

7-Signer l’avant-contrat

La promesse de vente unilatérale (non obligatoire mais souvent indispensable) et le compromis de vente sont deux avant-contrats différents.
La promesse de vente donne au futur acquéreur une option d’achat exclusive dans un temps limité, en général de deux à trois mois. En contrepartie l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation du bien égale à 10% du prix de vente (imputée sur la somme à régler si le bien est acheté).
Le compromis de vente est un commun accord entre l’acheteur et le vendeur. La signature du compromis implique le règlement d’une somme d’environ 5 à 10% du prix de vente par l’acquéreur au vendeur (imputée sur le prix à la signature de l’acte de vente).
Dans les deux cas, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter et l’ensemble des sommes versées doivent vous être restituées.
N’oubliez pas de spécifier une condition suspensive si vous n’avez pas encore obtenu votre prêt, sans que cela ait pour autant une incidence sur le délai de vente (qui est environ de 3 mois)

8-Faire une demande de prêt immobilier

Vous disposez à présent, en général, de 45 jours pour trouver votre financement. En cas de refus, pas de panique. Grâce à la condition suspensive, la vente peut être annulée et votre dépôt de garantie restitué.
N’hésitez pas à faire jouer la concurrence, afin d’obtenir un crédit au meilleur taux. Le TAEG est en ce sens un bon indicateur.

9- Souscrire une assurance de prêt

Pour obtenir un crédit immobilier, les organismes prêteurs exigent souvent des garanties financières. L’assurance de prêt en fait partie. Elle permet en effet la prise en charge de votre capital en cas de décès ou de vos mensualités en cas d’invalidité, voire en cas d’arrêt de travail ou de chômage selon les offres.

10- Envoyer son préavis de départ en cas de location

Vous êtes locataire ? Informez votre propriétaire de votre départ par courrier recommandé. Un préavis de 3 mois est prévu, mais peut être réduit à 1 mois dans certains cas.

11- Préparez votre déménagement

Choix des déménageurs, changement d’adresse auprès de l’administration et pour vos différents contrats et abonnements (banque, assurance, gaz, électricité, internet…). Le jour J, n’oubliez pas de relever les compteurs de votre ancien logement, ainsi que ceux de votre nouvelle adresse. En cas de logement neuf, pensez à demander le raccordement à l’électricité et/ou au gaz.

12- Signer l’acte de vente chez le notaire

C’est le jour J ! Dernière ligne droite durant laquelle vous devez vous acquitter du montant de la vente (dépôt de garantie déduit), des frais de notaire et des éventuels frais d’agence. C’est fini ? Pas tout à fait. Si les clés vous sont remises, il vous faudra attendre encore un peu pour obtenir votre titre officiel de propriété. Comptez entre six mois et un an.