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Calculer sa capacité d’emprunt

22 février 2019

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Calculer sa capacité d’emprunt

La recherche d’un bien immobilier passe obligatoirement par la définition du budget que vous pourrez y consacrer. Pour le connaître, une étape s’avère indispensable : calculer votre capacité d’emprunt.

Capacité d’emprunt immobilier : la définition

Utilisée par les organismes de crédit pour définir le montant du financement pouvant être octroyé, la capacité d’emprunt correspond aux mensualités auxquelles l’emprunteur peut faire face. Celles-ci sont déterminées en fonction du taux d’endettement maximum de l’emprunteur (la somme qu’il est en mesure de rembourser chaque mois) pondéré par son reste à vivre (les dépenses courantes nécessaires à la vie quotidienne).

La principale variable de votre capacité d’endettement : vos revenus

Le taux d’endettement se détermine en fonction de vos ressources nettes.

Vous devez y intégrer non seulement vos revenus (salaires, pensions, revenus fonciers, BIC…), mais également les revenus (réguliers) de vos placements ainsi que les aides et allocations perçues sur toute la durée de remboursement.

En général, les banques acceptent un taux d’endettement à hauteur de 33 % du revenu net. Le prélèvement à la source n’a pas vocation à modifier le taux d’endettement : les banques continuent de calculer votre capacité d’endettement à partir de votre revenu net avant prélèvement de l’impôt, qui figure sur votre fiche de paie.

Le calcul de votre capacité d’emprunt

Le « reste à vivre » permet de couvrir vos dépenses courantes : charges courantes, alimentation, frais de transport… Pour le calculer, il vous faut soustraire à vos revenus nets vos (futures) charges fixes (loyer éventuel, remboursements de crédits, pensions alimentaires).
Ne soyez pas trop optimiste en le calculant afin d’éviter une situation de surendettement.

Exemple de calcul d’une capacité d’emprunt :
Si votre couple dispose de ressources mensuelles de 3 000 € avec des charges s’élevant à 300 € par mois, votre taux d’endettement avant la souscription de votre crédit s’élève à 10 %.
Vous disposez donc d’une capacité d’endettement de 23 % (33 % maximum moins 10 %).
Votre capacité d’emprunt est donc de 690 € par mois : 3 000 x 23 % = 690 €

Dans ce cas de figure, votre reste à vivre se montera à 2 010 €/mois : 3 000 – 300 (charges) – 690 (mensualités) = 2 010 €